Le décret tertiaire (décret n°2019-771) oblige tous les propriétaires et exploitants de bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² à réduire leur consommation énergétique de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à 2010. La première échéance de conformité OPERAT est fixée au 30 septembre 2026. Les bâtiments non déclarés s’exposent à une mise en demeure puis à des sanctions administratives pouvant atteindre 1 500 € par an.
Quels bâtiments sont concernés ?
Le décret s’applique aux bâtiments hébergeant des activités tertiaires (bureaux, commerces, hôtellerie, enseignement, santé) dont la surface est égale ou supérieure à 1 000 m² de surface de plancher. Sont concernés les propriétaires occupants, les locataires pour les consommations relevant de leur usage, et les syndics pour les parties communes tertiaires.
Calendrier et échéances 2026
| Échéance | Obligation | Sanction |
|---|---|---|
| 31 décembre 2021 | Déclaration initiale OPERAT | Mise en demeure |
| 30 septembre 2026 | Déclarations 2020-2025 + attestation engagement | Name & shame + 1 500 €/an |
| 30 septembre 2031 | Vérification objectif -40 % en 2030 | Amende jusqu’à 7 500 € |
Réaliser un audit énergétique tertiaire conforme
L’audit énergétique est indispensable pour atteindre les objectifs. Il doit couvrir :
- État des lieux de consommation sur 3 ans (électricité, gaz, chaleur de réseau)
- Identification des sources : CVC, éclairage, équipements bureautiques
- Simulation des scénarios de réduction avec ratios coût/efficacité
- Plan d’action priorisé avec estimation des économies en kWh et €
- Calcul de l’année de référence modulée via l’outil ADEME
Durée typique pour 2 000 m² : 3 à 5 jours. Coût : 2 000 à 8 000 € HT.
Programme CEE : financer les travaux
Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) sont le principal levier de financement :
- BAT-TH-116 — Système GTB : jusqu’à 80 000 € pour un bâtiment de 5 000 m²
- BAT-EN-101 — Isolation combles et toitures
- BAT-EQ-133 — Luminaires LED avec détection de présence
- BAT-TH-113 — Pompe à chaleur air/eau haute performance
Engagez la demande CEE auprès d’un obligé (EDF, TotalEnergies, Engie) avant signature des devis travaux.
5 erreurs à éviter dans la démarche OPERAT
- Ne pas déclarer l’assujettissement dès l’atteinte du seuil de 1 000 m²
- Confondre surface utile et surface de plancher
- Ne pas moduler l’année de référence selon l’activité réelle
- Oublier les bâtiments détenus en crédit-bail
- Attendre 2026 pour commencer l’audit — les bureaux d’études sont sursollicités
FAQ — Audit énergétique tertiaire 2026
Quel est le montant des sanctions du décret tertiaire ?
La sanction principale est la publication nominative sur OPERAT (name & shame). La sanction pécuniaire est de 1 500 € par an en cas de non-déclaration. Pour non-atteinte des objectifs à 2030, une amende jusqu’à 7 500 € peut être prononcée après mise en demeure.
Un bail commercial peut-il imposer l’audit au locataire ?
Oui. Les annexes environnementales (obligatoires pour les baux > 2 000 m² depuis 2012) doivent inclure les obligations du décret tertiaire. Bailleur et preneur se répartissent les obligations selon les consommations relevant de chaque partie.
L’audit réglementaire des passoires thermiques remplace-t-il l’audit tertiaire ?
Non. L’audit réglementaire (décret 2022-92) concerne les logements résidentiels. L’audit tertiaire porte sur les bâtiments à usage professionnel. Ce sont deux dispositifs distincts avec des obligations séparées.
Comment calculer l’objectif de réduction pour mon bâtiment ?
L’ADEME met à disposition l’outil OPERAT qui calcule votre consommation de référence modulée (en kWh/m²/an) et les objectifs à atteindre pour 2030, 2040 et 2050. La modulation prend en compte le secteur d’activité, les horaires d’utilisation et le taux d’occupation.
Est-il possible de choisir une valeur absolue plutôt qu’une valeur relative comme référence ?
Oui. Depuis le décret modificatif de 2021, les assujettis dont la consommation de référence est supérieure à la valeur absolue fixée par arrêté pour leur sous-secteur peuvent opter pour la valeur absolue comme objectif 2030. Cette option est avantageuse pour les bâtiments très énergivores.